Tag : 稅政解析
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  • 簡介地上權宅持有及移轉時之稅務成本

    文/蔡松均律師(國立中正大學財經法律研究所財稅法組碩士) 近來適逢三年一次之重新規定地價,致土地「公告地價」調升,除了使以「公告地價」作為稅基的地價稅漲勢凶狠外,亦使須負擔地上權宅「地租」之住戶,大喊無力承受。其中緣由,即因《國有非公用土地設定地上權作業要點》(下稱:作業要點)第五點(三)關於地租部分,明文「以土地申報地價年息百分之一至百分之五計算」,而所謂「申報地價」依《平均地權條例》第16條規定,在民眾通常皆未於公告期間申報地價之情況下,是以「公告地價」百分之八十為其「申報地價」。因此,公告地價之調升,必然增加地上權宅住戶之地租負擔。惟一般地上權宅住戶,於持有或移轉時究應負擔哪些稅捐,筆者擬簡介如下,供民眾於購買地上權宅前之參考。 壹、何謂地上權宅 依民法第765條規定,所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。又民法第832條規定,稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。因此,所謂地上權宅,是將土地所有人之「所有權」與「使用收益權」分離的土地開發模式。常見類型有: (一)類型一:土地使用權+房屋使用權 地主以設定地上權方式,將土地提供開發商(地上權人)在該設定地上權的土地上興建房屋,惟因契約或法令限制,開發商不得移轉興建完成房屋的所有權,乃採讓與房屋使用權方式供個人長期使用房屋。 (二)類型二:土地使用權+房屋所有權 此種土地開發模式,與上述最大之差別,在於地上權宅住戶,對於「房屋」部分,並非僅有使用權而已,而是具備完整之所有權。不過,此種模式在未來地上權期限屆至後,該房屋所有權如何善後,相較於上述類型一法律關係較為複雜。 貳、持有地上權宅時 一、毋庸繳納地價稅 依土地稅法第3條第1項規定,地價稅或田賦之納稅義務人如左: 一、土地所有權人。二、設有典權土地,為典權人。三、承領土地,為承領人。四、承墾土地,為耕作權人。因此,地上權宅住戶依前述觀點,僅擁有房屋所有權,對土地則無,亦即住戶既然非土地所有權人,自毋庸繳納地價稅。 二、須繳納地租 地上權宅住戶雖毋庸繳納地價稅,但依前揭作業要點第五點(三)關於地租部分,明文「以土地申報地價年息百分之一至百分之五計算」。因此,住戶仍需每年依約繳納申報地價百分之一至百分之五不等的地租。且一般住宅在提供自用時,地價稅率僅千分之二(2‰),但地上權宅住戶之地租,並不考量自住因素,概以百分之一至百分之五計算,相較於自用住宅地價稅,落差可達十倍以上。 三、須繳納房屋稅 依房屋稅條例第4條第1項規定,房屋稅的納稅義務人是房屋所有權人。因此,地上權宅住戶,如擁有房屋所有權時(上述類型(二)),自須依法繳納房屋稅。然而,現行地上權住宅開發模式,有些因受契約限制,地上權人(建商)所興建的房屋不得分割移轉所有權,僅得轉讓房屋使用權(上述類型(一)),因而調高非自住的住家用房屋稅率最高為三.六%,造成地上權宅住戶房屋稅負擔增加數倍。鑒於此,財政部已於民國一○四年五月二十一日核釋,基於實質課稅原則,如地上權宅使用權人符合自住房屋認定標準時,亦可申請按自住房屋稅率一.二%稅率課徵房屋稅。 參、移轉地上權宅時(以「買賣」為例) 一、毋庸繳納土地增值稅 依土地稅法第28條規定,已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。又依土地稅法第5條第1項,土地為有償移轉者,以為原所有權人為土地增值稅納稅義務人。因此,地上權宅住戶若未來轉售時,因其並未擁有土地所有權,自無土地所有權移轉之情,故毋庸於繳納土地增值稅。 二、須繳納房地合一稅 考量個人交易該等設定地上權方式的房屋使用權,雖屬權利交易性質,惟經濟實質與房屋交易類同,房地合一稅制乃明定個人在民國105年1月1日以後取得是類房屋使用權,其交易視同房屋交易,應按房地合一稅制規定課稅,並得享有自住房地及長期持有等租稅優惠[1]。 三、依地上權宅類型決定是否繳納房屋買賣契稅 依契稅條例第2條規定,不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。又依契稅條例第4條規定,買賣契稅,應由買受人申報納稅。因此,若買賣之地上權宅屬於上述類型二之買受人,自須依法繳納買賣契稅。但若屬類型一之地上權宅,則因為實際交易之標的為「房屋使用權」,為權利交易之性質,並無所有權之移轉,自不生課徵契稅之問題[2]。 四、依地上權宅類型決定是否繳納印花稅 依印花稅法第1條規定,本法規定之各種憑證,在中華民國領域內書立者,均應依本法納印花稅。又依印花稅法第5條第5款規定,典賣、讓受及分割不動產契據,指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據。因此,若買賣之地上權宅屬於上述類型二,因涉及房屋所有權之移轉,其向地政機關辦理物權移轉登記之契據,自須依法繳納印花稅。但若屬類型一之地上權宅,因其交易過程並不涉及物權移轉登記,自不生繳納印花稅之問題。 肆、結語 近年來台灣房價所得比屢創新高,導致市價僅一般房屋五成左右的地上權宅正夯,變成民眾購屋之首選。但地上權宅「所有」與「使用收益」分離之概念,畢竟與多數民眾對於不動產之想像有所差距,而其稅捐負擔雖有其優惠之處(例如,免地價稅、土地增值稅),但所獲得之優惠卻可能被日漸調升的「地租」給吃掉。因此,民眾購買地上權宅前,應當仔細評估成本負擔後,再做打算。 [1] 參閱:「房地合一課徵所得稅制度」疑義解答,第8頁。 [2] 類似實務見解參閱:「地下室停車場車位的轉讓,受讓者雖未取得產權,但享有使用權,應屬 於權利交易性質的一種,不發生課徵契稅的問題。」(財政部76.2.4 台財稅第 7524799 號函)

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